空き家を売るには｜放置した場合の税負担と、解体すべきかの判断

持ち続けるコストは、思っているより大きい

空き家は、住んでいなくても支出が止まらない。固定資産税と都市計画税は毎年かかり、火災保険、草木の管理、遠方なら見回りの交通費も積み上がる。

そして最も見落とされやすいのが税制上の扱いが変わるリスクだ。

管理不全空家に指定されると税負担が跳ね上がる

住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例が適用され、課税標準が最大で6分の1に軽減されている。空き家でも建物が建っていれば原則この特例が効く。

ところが空家等対策特別措置法により、管理が不十分な空き家は管理不全空家、さらに状態が悪ければ特定空家に指定される。指定を受けて勧告まで進むと、住宅用地特例が解除される。

特例が外れると課税標準が元に戻るため、固定資産税は最大で6倍になる。建物があるのに軽減が受けられない、という最も不利な状態になる。

特定空家は行政代執行の対象にもなり得る。自治体が解体し、その費用を所有者に請求する仕組みだ。放置していれば費用が発生しないわけではない。

解体するか、現況のまま売るか

古い家が建っていると「壊さないと売れない」と考えがちだが、判断は単純ではない。

解体するデメリット

• 解体費用が先に出ていく
• 更地にすると住宅用地特例が外れるため、売れるまでの固定資産税が上がる
• 再建築不可の土地なら、壊した時点で建物を建てられなくなる

現況のまま売るメリット

買取業者は、リフォームして再販する、解体して土地として売る、といった出口を自分で持っている。解体費用を織り込んだうえで査定するため、自分で壊してから売るより手取りが増えることがある。

再建築不可の物件は特に、建物を残したままのほうが価値が高い。今建っている建物はそのまま使えるが、壊すと二度と建てられないからだ。

判断を誤らない方法は単純で、現況のままの査定と、解体後の査定を両方取って比べることに尽きる。

残置物の扱いで手取りが変わる

家財が大量に残っている場合、処分費が数十万円になることもある。ここで事業者の対応が分かれる。

• 片付けを条件にする（売主が費用を負担）
• 残置物ごと買い取る（処分費を査定に織り込む）

後者なら自分で業者を手配する手間がかからない。ただし「買取価格から差し引く」のか「別途請求」なのかで手取りが変わるので、見積もりの内訳を確認したい。

相続した空き家には使える特例がある

被相続人が住んでいた家を相続して売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられる制度がある。適用要件は細かく、耐震基準や売却期限などの条件があるため、税理士か税務署で個別に確認してほしい。

また、相続登記は2024年4月から義務化されている。登記が済んでいないと売却手続きに入れないため、まずここを確認する。

空き家を扱う業者は限られる

一般の仲介は、買主が住宅ローンを組めない物件を扱いにくい。老朽化した空き家はまさにそれにあたる。自社で買い取り、再生や解体の出口を持つ事業者が現実的な相談先になる。

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