住宅ローンが払えないときの選択肢｜任意売却と競売の違い、動ける期限

まず、残債と査定額を並べる

住宅ローンの返済が苦しいとき、最初にやることは金融機関から残高証明を取り寄せ、物件の査定額と並べることだ。ここで状況が2つに分かれる。

• 査定額 > 残債（アンダーローン）… 売却してローンを完済でき、手元に残る。通常の売却で解決する
• 査定額 < 残債（オーバーローン）… 差額を用意できないと、抵当権を外せず売却できない

問題になるのは後者だ。この場合に取れる手は3つしかない。

取れる3つの手

1. 差額を自己資金で埋める

最も単純だが、まとまった現金が必要になる。親族からの援助を含めて用意できるなら、通常の売却として進められる。

2. 債権者の同意を得て任意売却する

抵当権を外すことに金融機関が同意すれば、残債が残ったままでも売却できる。これが任意売却だ。売却代金は債権者への返済に充てられ、残った債務は協議して返済方法を決める。

競売と比べた利点は次の点にある。

• 市場価格に近い金額で売れる可能性がある（競売は一般に安くなる）
• 引渡し時期を交渉できる
• 物件情報が公告されないため、周囲に知られにくい
• 交渉次第で引越費用の配慮を受けられる場合がある

3. リースバックで住み続ける

転居できない事情があるなら、売却後も賃貸として住み続けるリースバックが選択肢になる。ただし家賃が発生し、買取価格と家賃は連動する。長く住むほど負担は積み上がるため、総額で比較する必要がある。複数の業者の条件を一度に比べたい場合は、リースバックの一括査定サービス「家まもルーノ」のような紹介型のサービスもある。

動ける期限は決まっている

任意売却で最も重要なのが時間だ。滞納が進むと手続きは次のように進む。

• 滞納が続くと期限の利益を喪失し、残債の一括返済を求められる
• 保証会社が代位弁済を行い、債権が保証会社や債権回収会社へ移る
• 担保不動産競売の申立て、裁判所による手続き開始
• 入札期間を経て開札

任意売却が可能なのは、原則として競売の開札前までだ。しかも買主を見つけ、債権者の同意を取り、決済まで終える必要があるため、実際にはもっと早い段階で動かないと間に合わない。

滞納してから相談するより、返済が苦しいと感じた段階で相談するほうが、選べる手段は確実に多い。

誰に相談するか

任意売却は債権者との交渉が伴うため、その交渉を扱った経験がある事業者であることが前提になる。通常の仲介では抵当権の抹消交渉まで踏み込めないことが多い。

自社で買い取る業者であれば、買主を探す時間が不要になるぶん、開札までの残り時間が短い場合に現実的な選択肢になる。

なお、任意売却をうたって高額な費用を請求する事業者には注意したい。売主が負担する費用の内訳を、契約前に書面で確認することが必要だ。

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