借地権付き建物を売るには｜地主の承諾と承諾料、拒否されたときの手続き
公開 2026-09-13 ワケット編集部
借地権の売却には原則として地主の承諾が要り、承諾料が発生する。承諾が得られない場合は借地非訟という裁判所の手続きで許可を求めることになる。地主との関係が売却の成否を左右する領域の進め方を整理する。
建物は自分のもの、土地は借りている
借地権とは、建物を建てる目的で地代を払って土地を借りる権利のことだ。建物の所有者は自分だが、土地は地主のものである。
この構造のため、売却時には通常の不動産にはない手続きが必要になる。
売るには原則として地主の承諾が要る
借地権を第三者に譲渡するには、地主の承諾が必要だ。無断で譲渡すると契約解除の理由になり得る。
そして承諾には通常、承諾料が発生する。借地権価格の1割程度が目安とされるが、これは慣習上の相場であって法定の金額ではない。地主との交渉で決まる。
建て替えを伴う場合には建替承諾料、契約更新時には更新料と、場面ごとに別の支払いが発生することもある。契約書にどう書かれているかを先に読んでおきたい。
承諾が得られないときは借地非訟
地主が承諾しない場合でも、諦める必要はない。借地非訟という裁判所の手続きがあり、裁判所が地主に代わって譲渡を許可する決定を出すことができる。
ただし次の点は理解しておく必要がある。
- 申立てから決定まで時間がかかる
- 弁護士費用と裁判所の費用が発生する
- 裁判所が定める金額を地主に支払うことになるのが通常
急ぎの売却には向かないため、まず承諾を得る交渉を尽くすのが実務上の順序になる。この交渉を代行できる事業者かどうかが、売主の負担を大きく左右する。
借地権の種類で評価が変わる
同じ「借地権」でも、適用される法律と契約の種類で価値が変わる。
- 旧借地法（1992年8月より前の契約）… 更新が強く保護され、借地権としての価値が高い傾向
- 借地借家法（1992年8月以降）… 普通借地権は更新可能、定期借地権は期間満了で土地を返す
- 定期借地権 … 期間満了で終了し更新がない。残存期間が短いほど評価は下がる
契約書と契約日を確認しないと、いくらの資産なのか判断できない。
契約書が見当たらない、口約束で続いている、という借地は珍しくない。その場合は登記や地代の支払記録から関係を整理するところから始まる。
底地とまとめて売る選択肢
借地人と地主が協力して借地権と底地を同時に売却すると、買主は完全な所有権を得られる。権利が分かれたままより流通性が高く、合計額が大きくなることがある。
地主と関係が良好なら、この方法を提案してみる価値はある。逆に地主が底地を手放したがっているなら、借地人が買い取って完全な所有権にするという逆方向の解決もある。
借地権を扱える業者は限られる
権利関係が複雑で、地主との交渉、場合によっては裁判所の手続きまで発生するため、一般の不動産会社では対応が難しい。
- 地主との承諾交渉を代行できるか
- 借地非訟の経験があるか（弁護士と連携しているか）
- 建物の状態を問わず買い取れるか
この3点を確認したうえで相談先を決めたい。
借地権付き建物の売却に対応している業者
この記事の内容にあてはまる場合の相談先です。全25社は借地権付き建物の売却のページで比較できます。
ワケガイ
株式会社ネクスウィル
訳あり不動産の買取専門業者。「困った家、買います。」を掲げ、共有持分・空き家を含む5カテゴリの物件を対象にしている。テレビ報道での紹介実績を公開している。
- テレビ朝日・NHK・テレビ東京での放送実績を公開
- 宅地建物取引士・司法書士が在籍
- 買取事例を金額つきで公開（390万円・1,800万円など）
- 電話は24時間受付
| 運営会社 | 株式会社ネクスウィル |
|---|---|
| 売却の方法 | 買取 |
| 対応エリア | 全国 |
| サービス形態 | 買取（自社） |
| 対応する物件 | 訳あり物件ぜんぶ・共有持分・空き家・事故物件・再建築不可・借地権・底地・ゴミ屋敷・残置物 |
出典: ワケガイ公式サイト
アバンダンス
株式会社アバンダンス
東京都千代田区の底地・借地を専門とする不動産会社で、底地（貸宅地）・借地の自社買取や売買仲介、相続対策などの相談に対応しています。
- 宅地建物取引業免許 東京都知事(4)第093246号（公的名簿で確認）
- 業務内容に貸宅地（底地・借地）の買取り・仲介、売買交渉の請負い、賃貸中のアパート・貸家の買取り・仲介・建替え相談を掲載
- 公式サイトに「初回無料相談」「全国対応」「オンライン相談可」と記載
- 会社沿革に三井ホーム（2015年）、ランドマーク税理士法人（2016年）、ミサワホーム（2020年）との業務提携を掲載
- 代表の中川祐治氏が書籍『底地・借地で困った時に最初に読む本』を執筆
| 運営会社 | 株式会社アバンダンス |
|---|---|
| 売却の方法 | 買取・仲介 |
| 対応エリア | 全国 |
| サービス形態 | 買取（自社） |
| 対応する物件 | 底地・借地権・相続した不動産 |
公式サイトに宅建免許番号の記載がないため、依頼前に国土交通省の宅建業者名簿などで免許を確認することをおすすめします。主に地主側（底地）の相談を中心に掲載しているため、借地人側の売却可否は問い合わせ時に確認が必要です。
出典: 株式会社アバンダンス公式サイト・宅建業者名簿（国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム）
サンセイランディック
株式会社サンセイランディック
底地（貸宅地）・借地権・古アパートの買取りと底地管理を手がける東証スタンダード上場の不動産会社です。権利関係が複雑な底地も現況のまま一括で買い取るとしています。
- 設立1976年2月、1991年6月に底地の取扱いを開始
- 東京証券取引所スタンダード市場に上場
- 宅地建物取引業免許 国土交通大臣（5）第6282号
- 現地調査・査定は通常3〜7日程度（公式サイト記載）
- 本社のほか札幌・仙台・名古屋・京都・関西・九州に拠点
| 運営会社 | 株式会社サンセイランディック |
|---|---|
| 売却の方法 | 買取 |
| 対応エリア | 全国 |
| サービス形態 | 買取（自社） |
| 対応する物件 | 底地・借地権 |
買取の中心は底地・借地権・古アパート。共有持分や再建築不可物件単体の相談可否は事前に確認が必要です。
出典: サンセイランディック公式サイト
よくある質問
- 地主の承諾が得られない場合はどうなりますか？
- 借地非訟手続きにより、裁判所に譲渡の許可を求めることができます。裁判所が地主に代わって許可を与える制度です。ただし時間と費用がかかるため、まずは承諾を得る交渉を行うのが一般的です。
- 承諾料はいくらかかりますか？
- 借地権価格の1割程度が目安とされますが、法律で決まった金額ではなく地主との交渉で決まります。建て替えを伴う場合は建替承諾料が別途必要になることもあります。
- 借地権は何年で終わりますか？
- 契約と法律の適用によって異なります。旧借地法が適用される契約か、新しい借地借家法が適用される契約か、また普通借地か定期借地かで存続期間と更新の扱いが変わります。契約書と契約日で確認してください。
- 借地権と底地をまとめて売ることはできますか？
- できます。借地人と地主が協力して同時に売却すると、完全な所有権として扱えるため、それぞれ単独で売るより高くなることがあります。