マンションでリースバックできる会社13社比較｜タワマン・高額物件の扱いと契約前の確認点

マンションが売れないとき、リースバックの前に確認すること

2025年後半から、都心や湾岸の高額マンションは売り出しても買い手がつきにくくなり、売り出し価格から1割以上値下げしてようやく成約する例が増えている。「売れない」「安く売りたくない」というときに取れる手は、大きく3つある。

• 値下げして売る: 住み替え先が決まっているなら、同じ建物の成約事例を基準に価格を見直す
• リースバック: 家を売ってまとまったお金を受け取り、家賃を払って同じ家に住み続ける
• 不動産担保ローン: 家を手放さず、家を担保にお金を借りる

家を手放したくないなら、借りる方法もある。返済していける収入があるなら、個人向け不動産担保ローンの比較（ファクット）もあわせて確認してほしい。この記事では、売って住み続けるリースバックを、マンションに対応している会社に絞って比べる。

マンションに対応するリースバック会社13社の比較表

各社の公式サイトに書かれている内容だけで比べた（2026年10月29日確認）。公式に書かれていない項目は「記載なし」としている。

普通借家契約

期間が来ても、原則として更新される。

貸主（買取会社）からの解約には正当な理由が必要。

公式に普通借家と記載: セゾン、ハウスドゥ、SBIスマイル（長期）、あなぶき、AG住まいる、一建設（長期プラン）

定期借家契約

期間が来たら契約は終わる（更新の保証がない）。

住み続けるには「再契約」が必要で、条件が変わることもある。

公式に定期借家と記載: インテリックス（2年・再契約可）、一建設（短期・買戻しプラン）

各社の公式サイトの記載（2026年10月29日確認）。契約書の「契約の種類」欄で必ず確認してください。

マンション専門・マンション対応のリースバック会社

マンションを専門に扱う会社

スター・マイカ（国土交通大臣（3）第8237号）は「マンション専門リースバック」をうたう会社だ。築年数が古くても買い取れるとしており、公式サイトでは2021〜2025年の買取の約88%が築20年超だったと紹介している。簡易査定は当日〜3営業日以内、依頼から最短1週間で決済できるが、金融機関の抵当権抹消の手続きに3か月程度かかる場合があるとも書いている。賃貸中の修繕費は原則として本人負担になる。

あなぶきのリースバック（穴吹興産・国土交通大臣（10）第3300号）は、分譲マンション事業を手がける会社のマンション専用サービスだ。対象は専有面積40㎡以上（一都三県は35㎡以上）、築10年以上の鉄筋コンクリート造などのマンションで、買取価格は成約相場の70%前後が目安と、割合を公式に示している唯一の会社でもある。

戸建てとマンションの両方を扱う会社

セゾンのリースバック（セゾンファンデックス）は、クレディセゾンが100%出資する会社が直接買い取る。区分所有マンションも対象で、旧耐震基準のマンションも扱えるとFAQに記載している。原則は普通借家（3年更新・更新手数料なし）で、将来の買戻しも可能だ。

ハウス・リースバック（And Doホールディングス・東証プライム上場）は全国の店舗網があり、評価額の高い・低いに関係なく取り組めるとFAQで答えている。ただし、売却価格が住宅ローンの残債を上回らない場合は原則として利用できない。

ほかに、AG住まいるリースバック（普通借家・居住期間の制限なし）、あんばい（インテリックス・定期借家2年）、リースバックプラス（一建設・首都圏と関西の7都府県）、ずっと住まいる（SBIスマイル）がマンションに対応している。

一括査定で複数社に聞く

マンションの条件は会社ごとの差が大きい。家まもルーノは100社以上、家つぐは最大10社に同時に査定を依頼でき、どちらも無料だ。どの会社が自分のマンションを扱えるか分からない場合は、まず一括査定で候補を絞るのが早い。

リースバックの対応業者を比較する

タワーマンション・1億円超のマンションはリースバックできる？

調べた13社の公式サイトに、タワーマンションへの言及は1社もなかった。1億円を超える物件を受けると明言している会社もない。高額物件に触れているのはハウス・リースバックだけで、「評価額の低い、高いに関係なく取り組みが可能」とFAQで答えている。

公式に書かれている条件は、面積や築年数などの下限ばかりだ。

• リースバックプラス: 査定結果が500万円以下などの場合は取り扱えないことがある
• あなぶきのリースバック: 40㎡以上（一都三県は35㎡以上）、築10年以上、鉄筋コンクリート造など
• スター・マイカ: 自社コラムで分譲マンションのファミリータイプ（35㎡〜）と説明

つまり、タワーマンションや1億円超のマンションは「できない」とは書かれていないが、どこでも受けられるとも言えず、個別相談になる。買取会社にとっては買取額が大きいほど資金負担と家賃の未払いリスクが増えるため、複数社に同時に聞いて、受けられる会社と条件を比べるのが現実的だ。

マンションのリースバックの買取価格と家賃の決まり方

リースバックの買取価格は、通常の売却より低くなる。ハウス・リースバックは「市場価格よりも低くなる傾向」と書いており、割合を示しているのはあなぶきの「成約相場の70%前後」だけだ。

家賃は、買取会社が支払った金額に対してどれだけの利回りを得るかで決まる。買取価格を上げると家賃も上がるため、何年住むかを決めてから、売却額と家賃の合計を差し引いて比べる必要がある。

受け取るお金

成約相場（例）5,000万円

× 買取価格の目安70%前後

＝ 売却で受け取る額3,500万円

住み続ける間に払うお金

家賃（例）月18万円

× 住む期間60か月

＝ 家賃の合計1,080万円

5年後に手元に残る額（売却額−家賃の合計）2,420万円

数値は説明用の例です。買取価格の目安「成約相場の70%前後」は、公式に割合を示しているあなぶきのリースバックの記載によるもので（売出価格ではなく成約相場が基準）、他社は割合を公表していません。家賃は買取価格に連動して決まるため、買取価格を上げると家賃も上がります。

仕組みをより詳しく知りたい場合は、リースバックの仕組みと契約前に確認する5点も参考にしてほしい。

定期借家か普通借家か:住み続けられる年数を確認する

住み続けられる年数を左右するのが、賃貸借契約の種類だ。

• 普通借家契約: 期間が来ても原則として更新される。セゾン、ハウスドゥ、SBIスマイル（長期）、あなぶき、AG住まいる、リースバックプラス（長期）が公式に普通借家と書いている
• 定期借家契約: 期間が来ると契約は終わり、住み続けるには再契約が必要になる。あんばい（インテリックス）は2年の定期借家（再契約の回数制限なし）、リースバックプラスの短期・買戻しプランも定期借家だ

長く住み続けたいなら、普通借家の会社を選ぶか、定期借家の場合は再契約の条件を契約前に書面で確認しておきたい。

住宅ローン残債が売却額を上回るときの扱い

住宅ローンが残っているマンションでもリースバックは使えるが、売却代金でローンを完済できることが前提になる会社が多い。

• ハウス・リースバック: 売却価格がローン残債を上回らない場合は原則として利用できない
• ずっと住まいる（SBIスマイル）: 売買代金で完済できれば取引できる
• あなぶきのリースバック: 売買代金ですべての債務を完済できることが条件（滞納や差押えがあっても相談可）
• あんばい（インテリックス）: 残債が売却代金を上回る場合は差額を現金で用意する必要がある
• スター・マイカ: 売却代金（と自己資金）で住宅ローンを完済する必要がある

高値で買ったマンションほど、リースバックの買取価格ではローンが残ってしまうことがある。その場合は、家を担保にお金を借りる不動産担保ローンや、売り出し価格を見直しての売却も比べたい。

年齢とエリアの条件

年配の方が使う場合は、年齢の条件を最初に確認しておきたい。

• あなぶきのリースバック: 入居予定者が全員70歳以上の場合は対象外
• あんばい（インテリックス）: 契約者が75歳以上の場合は医師の診断書などが必要

対応エリアが限られる会社もある。リースバックプラスは東京・千葉・埼玉・神奈川・京都・大阪・兵庫の7都府県、ずっと住まいる（SBIスマイル）は原則として市街化区域の物件が対象だ。

リースバックと不動産担保ローン、どちらを選ぶか

リースバックは「売って借りる」方法なので、毎月の返済は増えないが、家の所有者は買取会社に変わり、家賃を払い続けることになる。不動産担保ローンは「借りる」方法なので、家は自分のものとして残るが、返済が増え、返済できなければ家を失うリスクがある。

• 返済を増やしたくない、または収入が減る見込みがある → リースバック
• 家を手放したくない、返済していける収入がある → 個人向け不動産担保ローン（ファクット）

どちらの場合も、1社だけで決めずに条件を比べることが大切だ。

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出典

• 各社公式サイト（2026年10月29日確認）: スター・マイカ「マンション専門リースバック」、穴吹興産「あなぶきのリースバック」、セゾンファンデックス「セゾンのリースバック」、And Doホールディングス「ハウス・リースバック」、SBIスマイル「ずっと住まいる」、AG住まいるリースバック、インテリックス「あんばい」、一建設「リースバックプラス」、リアルエステート「おうちのリースバック」、総合マネージメントサービス、家まもルーノ、家つぐ、いえカツLIFE
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